放眼20年，在澳洲炒房还是炒股？-4章

分析大帝

澳洲地产市场当前所面临的问题

澳洲地产似乎正面临着一次前所未有的挑战。这其中包括人口增长的放缓、供求关系的变化，和澳洲银行业的政策性调控。

地产市场问题1 – 人口增长的放缓

如同前文中澳洲央行RBA的观点所描述的，人口的增长是澳洲地产价格上涨的基本面关键因素。然而从2010年开始，澳洲的人口自然增长率和海外移民的净增长率都出现了不同程度的下滑。

其中特别明显的是净移民人数。该数次从2007-08年的近8万人下跌至当前5万人左右，下滑幅度非常明显。而由于同期人口的自然增长幅度不大，导致人口实际增长保持在10年来的平均水平附近不变。

地产市场问题2 – 供求关系的变化

与此同时，澳洲房屋的供求缺口也在缩小。如同下图所示，到2016年8月，澳洲季度已批建造的住宅数量为7万套左右，而人口增长为8万人。虽然依然存在供求缺口，但是这也是过去10年间几乎最小的缺口了。

地产市场问题3 – 公寓交割风险

而在同时，澳洲还有大量的公寓将在未来的两年内交割。根据CoreLogic在2016年7月公布的交割风险报告，澳洲的公寓风险在未来的12个月还并不会太过于明显。但是在24个月左右的时间，将会有大量的新交割公寓在市场上出售。全国范围的总量将要达到23万，高于五年平均年销量的2.13倍。布里斯班和墨尔本的交割风险将会高于全国的平均水平，未来24个月的公寓交割数量将达到五年平均年销售量的3.1倍和2.66倍！

澳洲央行也持有同样的观点，其数据也显示到2018年前布里斯班和墨尔本的公寓楼交割风险将要高于悉尼市场。

地产市场问题4 – 信贷收紧和宏观调控由于上述这些问题的存在，澳洲的监管机构从2015年年底开始打出来一系列的组合拳，对澳洲地产市场进行宏观调控，未雨绸缪地防止地产行业风险的加大。遗憾的是，调控的矛头纷纷指向了海外购房者。一方面，维多利亚州政府和新南威尔士政府纷纷上调了海外购房者的印花税。维州从3%提升到了7%，并将开始收取1.5%的的土地税。新州收取4%的印花税和0.75%的土地税。另外一方面，澳洲主要银行开始针对海外购房者的贷款市场进行调控。在四大银行中，西太平洋Westpac和国民银行NAB全面停止了对仅仅提供澳洲以外收入的买房者提供贷款；而尽管澳新银行ANZ和联邦银行CBA依然提供海外贷款，但是贷款比重被严格地压低到50-60%，远低于之前的70-80%的水平。

这一下子，澳洲整个信用市场的贷款总量明显开始下降。如下图所示，在2016年，澳洲的信贷年增幅出现下降，无论是对住宅、个人还是企业的贷款无一幸免。

银行这也是无奈之举。澳洲的主要银行也面临着：银行资本金率上调、坏账率上涨、公寓风险市场风险加大和利润下跌的问题。

从2016年7月1日开始，在澳洲审慎监管局APRA的法规下，澳洲主要商业银行纷纷提高资本金率。澳洲主要银行当前的资本金率基本上达到了14%，这是历史上最高的。资本金率的上调提高了银行的成本，也打压了利润。这也就是为何2016年澳洲主要银行的财报普遍不及预期，银行不得不下调分红，而澳洲银行股价下跌。在澳洲ASX200当中，银行外股票的2017年市盈率在17倍上下，而澳洲的银行市盈率徘徊在12倍下方，这就是资市场对当前澳洲银行盈利能力失望的最直接的表现。

但是银行又不得不做。过去的两年中，澳洲的坏账率出现了小幅度的增长，虽然依然维持在1%以下。但是如果一旦公寓市场价格下跌25%，银行将开始面对数十亿的损失。

所以，银行必须调控，收紧信贷虽然无奈，但也是必然。