放眼20年，在澳洲炒房还是炒股？-1章

分析大帝

投资地产还是股票？对于身处澳洲的投资人，或者准备来澳洲投资的朋友们而说，这可能会是个单选题或者双选题。在经济形势好的时候，其实只要选了就会受益。然而问题是，如果经济形势不好呢？是单选还是双选？或者完全不不选？这就成为了难题了。2016年就是这样难以选择的一年。

先说房价。我相信生活在澳洲的朋友们都注意到了，从2015年的第四季度开始，澳洲的房价增幅明显下降。根据澳洲统计局提供的数据显示，相比当2015年年初15%左右的增幅而言，2016年年中后的增幅下跌至5%以下。虽然依然保持增长，但是从2012年开始的本次上涨周期非常明显地告一段落了。

再说说股市。也是从2012年开始，澳洲ASX200指数开启了一段新的上涨走势。到2015年年初，涨幅也达到了49%之多。而从当年开始，和全球主要股指走势一样，澳洲股市开始回吐涨幅。其表现几乎和MSCI世界指数一致，但是明显差于美国股指标普500。

现金或者债券类也不乐观。澳洲央行RBA在2016年5月和8月的两次降息，现金利率已经下跌至1.5%，几乎和澳洲的核心通货膨胀率一样。现金收益率的下滑也自然导致债券收益率的下跌。可以说，2016年的澳洲地产、股市和固定收益类的整体表现都不太好。再有两个月多月，2016年就将结束了。展望2017年，咱们还敢继续投资地产吗？还是应该关注当前澳洲的股市呢？这个问题当然是很难回答的。而且单纯是从一到两年来判断某一个资产的走势也并不一定合适。投资是长期的，也是多元化的。我们不妨从20年的历史走势入手，让历史数据告诉我们：从长期来看，澳洲的地产和股市的表现究竟如何？在面对当前的经济形势，怎样投资才可能是最有效的资产配置？
无容置疑的是：住宅地产是澳洲人最重要的财产！根据数据显示，该项资产占家庭财富比重的51.5%之多。而同时这也是澳洲最大的资产市场，住宅地产市场规模欧达到了6.6万亿澳元，是养老金市场的3倍，股市的3.8倍，商业地产的7.5倍之多！其实和咱中国人一样，澳洲老百姓也爱买房子，也爱炒房子，不少澳洲的首富也都是通过地产开发来发家的。拥有一套自己的别墅也是多少澳洲年轻人的“澳洲梦”。也难怪，当越来越多的海外炒房团把悉尼和墨尔本的房价炒上天之后，从老百姓到媒体都有些不满呢！

尽管不少和地产市场有直接利益的人员宣称：澳洲地产几十年没有下跌过。但是事实上，和任何国家一样，澳洲的房地产市场存在着明显的周期。常见的说法是，澳洲的地产市场7到10年经历一个周期。而事实上，由于当前资本市场流动性的加快，以及受到全球化的影响，澳洲的地产市场周期变得更加的频繁和明显。

从2000年开始，澳洲地产市场就至少经历了两个半周期。1998-99年开始，澳洲地产进入上涨走势，2004年则明显有过调整。而从2004年到2007年，地产再次进入上涨阶段，后经历了2008年全球金融危机和2010年欧洲债务危机的影响而下跌。

澳洲住宅地产市场最近的一次周期是从2012年开始的。如RP Data的数据所示，从2012年9月开始，澳洲全国首府城市的价格开始上涨，且一直持续到了2015年。在这段时间之内，悉尼和墨尔本的房价增幅最为显著，年化一度达到18%左右！

而从2015年至今，房产价格的增幅明显放缓。尽管全国主要首府城市依然增值了7%，但是其中佩斯和达尔文的房价实际上出现了下跌，而布里斯班的房价则基本上仅仅跑赢了通货膨胀而已。

尽管澳洲地产周期明显，且周期间隔开始缩短，但是不能否认的是地产的的确确是过去20年内澳洲表现最好的资产！

地产 – 澳洲老百姓最重要的财产