放眼20年，在澳洲炒房还是炒股？-5章

分析大帝

写了这么多，2017年澳洲地产市场会怎样，还能买吗？

公寓问题比较大悉尼、墨尔本和布里斯班的公寓市场，特别是市中心，正在面对着房价下跌和租金下跌双重问题。考虑到前文提到的信贷收紧和控制海外贷款，以及未来两年的大量公寓交割，这多方面的因素都在告诉我们要非常谨慎地对待澳洲的公寓市场。投资公寓本身无非就是为了房产升值、收取租金和利用负扣税。如果升值变化、租金增幅放缓，贷款严格，还控制海外投资数量，再短期内真的还会有大量的资本进入公寓市场吗？公寓市场，谨防做接盘侠吧。 商业地产存在机会相比公寓市场，澳洲的商业地产依然存在机会。

从近期的数据来看，无论是因为本地新兴产业的发展，还是因为海外投资的增加，亦或是本地资成本抽离住宅市场转投商业地产，澳洲主要城市的商业地产价格增长非常明显。

而且在墨尔本和悉尼，市区写字楼的租金强劲增长。悉尼的租金增幅达到了8年来的最快。但是相比之下，佩斯、布里斯班的空置率还居高不下，存在风险。

上市地产信托是很好的选择当然不少朋友没有直接投资商业地产的经验，或者商业地产对资本要求较大，也的确不是每个人都可以参与的市场。但是，当前发达的金融市场已经通过资产证券化的方式，能够为各种投资人提供碎片化或者单位化的投资产品了。上市地产信托基金产品就是一类。

以A产品为例，2009年启动的该地产信托基金分散投资于澳洲的写字楼（19%）、工业地产（12%）、零售地产（62%）和综合性物业（7%）的公司当中，在过去3年内的年化收益达到了17.64%！这其中包括7%的每月分红。这样的产品能够随时买进卖出，而且购买门槛仅仅是1000澳元。可以说，对于任何想要分散投资到澳洲非住宅地产的投资人而言，这类产品是很好的选择。

当然了，有朋友要说，投资住宅地产的好处是杠杆，以小博大。的确，购买住宅或者写字楼，银行都可以提供50-80%不等的贷款，而个人仅仅出小部分的资金。这的确是地产投资的一大优势。而事实上投资上市地产信托也是一样。澳洲主要的金融机构都可以为投资地产信托或者基金的投资人提供投资贷款Margin Lending。根据产品的不同，比重也可以达到70%甚至以上。上市类地产信托有灵活性、成本低、风险分散度高等优势，在考虑到当前住宅地产市场风险较高的背景下，这绝对可以成为一个很好的选择。 影子银行？

澳洲主要银行撤离海外贷款市场也为信贷行业带来了一个机遇：为海外购房者提供贷款的影子银行类产品。

在澳洲，影子银行占据7%左右的市场份额，相比2007年的10%有所下跌。在影子银行中，基金和资产证券化工具是主力军。相信随着越来越多的海外投资人不能从澳洲主要银行拿到贷款，非银行类信贷产品会抢滩这个市场。而由于这类产品的利率较高，也会成为一种短期稳定收高收益的投资产品。

无论是回头20年，还是30年，澳洲地产的确一直在涨，这是谁都不会否定的事实。抗通胀的左右、人口的增长的利好、低利率和低澳元的推动、资产配置的需求、海外投资人的参与，这些都无一例外的是利好澳洲地产的因素。且不说这里还有多个全球最佳居住城市，稳定的政治体系，教育系统等等。但是我希望通过本文让大家能够看到澳洲地产绝对不是如一些人所讲的“从来没有出现过下跌”。和所有的资产一样，地产有其特定的周期。身处周期当中，大家的资产价值和投资就注定会被动地收到影响，无论是好还是坏。当前的澳洲地产行业就在经一个新的周期当中。特别是面临着宏观调控和供求变化的公寓市场，值得所有投资人谨慎再谨慎，特别是未来的1到2年。尽管如此，地产本身也是个非常多元化的产业。东方不亮西方亮。住宅市场面对的问题，还并不存在于商业地产市场。而就算是住宅市场，佩斯、布里斯班和墨尔本或悉尼的情况也并不一样。因此，投资人依然可以通过区域化投资，或者金融产品来继续投资到存在上涨空间的澳洲地产行业当中。澳洲住宅地产是过去20年最好的投资选择，同时在当下，这里有挑战也有机会。面对挑战进行调整，为新的周期做好准备。这就是我希望您在读完了本文之后所能够获取的主要理念。