放眼20年，在澳洲炒房还是炒股？-2章

分析大帝

根据澳洲证券交易所ASX和全球著名资产管理公司罗素Russell Investments在2016年5月份共同发布的“2016长期投资报告”，澳洲的住宅类投资地产以年化10.5%的回报率毫无以为地成为了最好的长期投资资产！而澳洲股票和全球地产证券以8.7%和8.4%位居第二和第三。

如果是把时间段缩短至10年，那么截止 到2015年年底，澳洲住宅类投资地产依然以8%的年化收益率领先于对冲后的全球债券（7.3%）和全球股市（6.2%），独领风骚。而如果根据澳洲央行RBA的数据来看，如果把时间轴拉长到30年，澳洲住宅地产的增长数据可能还要更高。在RBA在2015年9月公布的公报就专门发布了名为“房价增长的长期趋势”一文。在文章中，RBA澳洲房价总结了从19世纪80年代以来的增长因素。报告中称，在80年代，房价上涨的主要原因是当时高涨的澳洲通货膨胀所致。澳洲在当时经历十多年的高通胀，通胀率一度达到18%以上。由于物价的普遍上涨，房价也应声走高。而澳洲金融体系的放松管制是推动澳洲房价在90年代到2000年前后出现快速上涨的主要原因。随着澳洲放宽对银行设定利率和放贷的监管，大量的贷款开始涌入澳洲社会，信贷推动着澳洲地产市场的上涨。持续上涨的债务占收入比重（debt-to-income ratio）的增加的就是最有效的证明。而根据RBA的数据，这个时期是近30年以来，澳洲房产实际增幅最快的阶段。

而到了2000年以后，人口、特别是移民人数的增长是推动房价上涨的新的理由。而由于家庭规模的缩小，小户型公寓开始受到追捧。因此，澳洲也开始进入了公寓开发的繁荣阶段。

在澳洲央行看来，通胀的增长、金融行业的放松监管所带来的信贷增长，以及人口的增多成为了从80年代开始支撑澳洲房地产行业欣欣向荣的主要理由。但是，RBA探讨的是长期的基本面因素，而如果从先对较短的时间周期来研究，在过去的十多年直接影响了澳洲房地产市场价格的因素还应该包括：利率、澳元汇率和海外投资人的参与。