放眼20年，在澳洲炒房还是炒股？-3章

分析大帝

过去十年澳洲地产周期的主要影响因素：利率、汇率和海外投资人

利率是过去十多年影响最直接的因素之一。从2000年开始，澳洲经历了2000-2001年的加息，2004到2008年的加息，2010到2012年的加息。在每次澳洲进入加息周期之后，房价都在随后的一段时期内遭遇过下滑或者调整。

这其实并不难以理解。利率的高低决定了借款成本的多少。贷款利息高了，如果租金或者资产升值不足以抵扣成本，那么地产的投资行为自然会减少。而反之亦然。所以在2008-09，和2012至今，当澳洲进入了降息的周期后，贷款成本下跌自然就会鼓励更多的地产投资行为，带动房价的上涨。

澳元汇率则是另外的一个在近些年对澳洲地产市场影响明显的因素。汇率和利率往往存在着正相关性。当利率上涨的时候，投资该国家的货币收益率会提高，因此会逐渐带动货币的升值。反之亦然。而对于海外投资人而言，当一个国家的货币贬值的时候，该国家的资产则相比本币而言显得便宜，那么投资该国家的资产，如地产，就是很好的时机。也正是因为这个原因，2013年之后持续下跌的利率和汇率带动带动了更多的海外资本涌入澳洲的房地产市场。

在2015年的第三季度，澳洲公寓的19%都出售给了海外买家。其中维多利亚州达到了近28.5%之多。这样的现象在其他州也都非常的明显。海外买家始终是新公寓市场和新别墅市场的主要购买者。

而在海外资本当中，中国资本是最钟爱澳洲地产行业的! 在2015年，有68亿澳元（340亿人民币）的中国资本投资到澳洲房地产当中。远超排名第二的美国和新加坡。甚至在这一年，中国对澳洲投资的45%的资金都进入了房地产市场，这也是过去几年中的首次。但是写到这里，似乎有个问题是不能解释的。那就是直到如今澳洲的利率是30年来最低水平，汇率在2016年也有下跌，海外投资人似乎还在购买澳洲的房产，那么到底是什么原因导致了澳洲房价开始走向疲软呢？